作者:CricBigDataSY
中国房地产30年，房地产调控25年，我们始终学不会一件事儿——
平静且理性的看待房价。
要看空，就忽略实际，破鼓万人捶，再踏上一万只脚；
要看多，就牵强附会，捆绑上政策，恨不得明天就能全面放开、速胜翻盘。
我们对待地产、房价和政策的情绪，总是从一个极端，走向另一个极端。
1
过去的一周，堪称“谣言放飞周”。
放开限价、全面取消限购……我作为一个死多头都不敢想象的诸多政策掉头，被无知者从梦中带到现实中，满嘴放炮。
一周前，广州开了个重要的会，之后住建局发布了一则关于“规范房地产市场管理”的说明。
其实，相关内容很简单：
对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，部分外围区域可以根据市场真实价格申请备案，严禁房企拆分价格报备。
这个政策的真正目的是为了：
打击捆绑销售、打击双合同、为政府排雷。
双合同和捆绑销售，其实就是畸形限价下，提前预埋的雷区。
万的房子，捆绑个80万的豪装合同。所谓的80万豪装，双方心照不宣，其实不过是掩盖房价倒挂和价差的遮羞布而已。
在市场好的时候，这是彼此默认的潜规则；市场一旦不好，这块遮羞布立即会被恼羞成怒的业主摘下来，撕的粉碎。
现在“双合同捆绑”的雷，已经逐步炸在了武汉、成都、北京、杭州……
广州此时的限价调整，排雷的意味极其明显。
但就是这条政策，在诸多不怀好意的揣度下，变成了打响全面放开限价的头炮，成为了政策松动的标志。
三天后，朋友圈里广为传播一篇文章，“国务院规定半年内必须放开全部限购！”
5月，国办发布了《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》。
这个通知被有心者再次利用、解读——
10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理，其中包括各地出台的“限购令”。
一个规范知识产权保护的通知，被曲解成取消限购的政策，并广为传播。
甚至，逼的地产股在全国一片绿的股市中，还打出了一波逆势上扬的小奇迹。
紧随其后的，就是各地在私下里，偷摸的放出各种扯淡谣言。
比如，某省会城市周边，被限购锁死的三四线县城，个别项目在房价下跌15%之后，探头探脑的打出了“限购解除”的旗号。
有的时候，不是造谣者太努力，只怪我们太SB。
“开民智”这种说法，在任何时候提起来，都丝毫不显过时。
2
今天，新华社发文“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，为政策走向彻底定调。
原文很长，我们只说重点。
第一，市场监控还在做，房价考核问责仍然不会放松，谁放松，谁上涨，问责谁；
第二，在长效机制建立前，房地产调控绝不会半途而废、前功尽弃；
第三，未来将从行政措施，向综合施策转变。包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，保证房地产市场平稳运行。
这个发文既明确的表达了上层态度，又婉转的表明了未来政策的走势。
首先，调控不会放松，因为稳定市场、平抑房价的目的并未达成；
其次，未来的调控方向会发生新的变化，以前更多地是强调应急性的行政命令，而未来是建立长效的健康机制。
比如限价，就属于典型的强制性行政命令。
虽然，在限价的打压下，从数据上来看，房价的确是控制住了。但是，在看起来很漂亮的数据背后，潜藏着各种潜规则的后遗症。
限价所导致的一二手房价倒挂，所制造出来的套利空间。
把98岁的伪刚需逼到售楼部里去摇号；把工作在陕西、河南的白领逼到深圳去落户抢房；把还未毕业的大学生带去售楼部里套利……
限价导致的利润缺失，让开发商克制拿地的欲望。
前10个月，土地流拍大致超过宗，看起来开发商似乎没钱了，似乎值得弹冠相庆。但仔细一想，宗的土地流拍，起码是1.5亿㎡的供应量流失。
所以，限价在短期内虽然控制住了房价，但实际上既增加了投机套利的伪需求，又遏制了有效的住房供应。
这种短效的强制命令式调控，在未来的时间里将大概率逐步转向，进入增供应、去杠杆、抑投机的长效机制轨道中。
一切不增加供应、不改善供需关系的调控都是耍流氓。
3
我曾多次提到过，中国房地产的问题不是一个问题，而是一系列问题，它裹挟着土地、资本、金融机构、地方政府……
房地产正如同一条锁链一般，把政府、房企、金融机构以及生活在这个城市里的每一个人，牢牢的拴在一起，一起享受房价上涨的喜悦、痛苦和辛酸。
这条锁链，如水蛭一般，趴在城市的躯体上，吮吸着城市化进程中的绝大多数红利。
而过去的调控，将重点过多地放在“需求端”，通过打压需求、提高门槛等一系列方式，去控制房价过快上涨。
的确，在市场火热的环境中，这种手段见效最快，能让楼市快速回归理性。
但最根本的问题，并没有得到解决——
城市化的吸附力仍然存在，人口涌入并未缓解，实际需求并未得到满足，只是被短期压制在小空间中得不到释放。
房价在“一抓就停、一放就涨”中，反复辗转。
行政命令能解决了一时，并无法解决一世。
今天的新华社发文，就是意识到问题之后的反思和调整——
用精耕细作的长效机制，替代短效强制的行政命令，打破房地产的畸形锁链。
这张图，是我梳理了所有长效机制调控相关的政策报道之后，在一年前整理出来的。
在这一年的时间里，诸多政策走向，都在逐步验证这些。
从这些政策的蛛丝马迹中，我们能找到国家对房地产未来走向的诸多态度：
第一，城市化是不可逆的，大城市的人口聚集也是不可逆的，不会因为供需失衡，就抛弃城市化；
第二，过去需求端的调控打压将进行升级，涉及土地、金融和户籍等诸多方面；
第三，土地供应端将抛弃一刀切的政策，因城施策，供需紧张的多供地，库存过大的少供地；
第四，丰富供应结构，比如要有自持型住宅用地，助力长租公寓落地，还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应；
第五，除了要建可以流通的普通住宅，还要有流通滞缓、满足需求的保障性住宅；
第六，针对不同人群，提供差异化的住房选择——
?给刚刚进入城市的人群提供长租公寓，让他们有落脚之地；?为了吸纳中高级人才快速进入城市，还要建人才公寓；?对于已经有一定居住年限的新城市人，给他们提供共有产权性质的住宅，充分让他们对城市有归属感；?对于中低收入者，要有保障住房；
第七，租售同权，每个人都能享受到基础的城市福利；
第八，金融端，差异化信贷，去投资化，去杠杆化。
总的来说就是，保障居住的归政府，商品住宅的给市场。
这才是真正的长效机制。
4
我们的问题不是一个问题，而是一系列问题。
我们需要的解决方案，自然不是一个一刀切的办法，而是一个成体系的系统。
过去两年的调控，是速冻剂。它可以让过热的楼市稳定下来，甚至是冻下来，不至于失控。从目前的市场来看，我们的确做到了。
下一步，我们需要的是用更温和的办法和相对长的时间轴，将诸多失衡一一调理。
在调理尚未完成之前，政策全面放开的可能性不大。
上周，我写了两篇文章，实名反对无脑看空。
这周，我更反对的是，牵强附会的一味鼓吹“房价速胜论”。
中国房地产的问题，不仅仅是房价的问题。
对于每一个人，甚至每一个投资者来说——
什么时候我们能真正理性的看待房价和政策的波动了，什么时候我们才能真正算成熟了。
内容转自：米宅
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